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第一章 物业公司预算控制1

第一节 支出预算的编制2

一、支出预算编制的程序和步骤2

二、物业项目各项费用的预算模板3

三、各管理处管理成本汇总16

第二节 建立预算控制体系27

一、建立预算执行责任制度27

二、建立监督检查制度29

三、建立预算执行情况内部报告制度30

四、建立预算执行情况预警机制30

五、建立预算执行结果质询制度30

六、建立预算执行情况分析制度30

第三节 预算费用控制的具体措施31

一、提高部门、管理处人员的成本控制意识31

二、适时调整和补充专业财务人员31

三、加强基础管理工作减少不必要的支出31

四、严格控制人员编制预算全面控制人力资源成本31

第四节 预算精细化管理工具32

一、物业公司全面预算管理办法32

二、管理处财务预算管理监控办法34

三、物业公司年度经营支出预算明细表37

四、管理费用预算表41

五、财务预算外支出申请表42

第二章 物业公司人力资源成本控制43

第一节 优化组织架构44

一、职能部门的合理设置44

二、5万平方米以下小区管理处的组织架构及人员编制45

三、5万～10万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制46

四、10万～15万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制46

五、15万～20万平方米小区管理处组织架构及人员编制47

六、25万～40万平方米小区管理处组织架构及人员编制48

第二节 物业公司人力资源成本的预算48

一、人力资源成本的构成48

二、人力资源成本预算的编制流程51

三、人力资源成本预算的执行与控制51

四、人力资源成本预算的考核与激励52

第三节 招聘成本的降低52

一、制订详细的招聘方案、加强对招聘人员的培训53

二、选择科学的招聘方法53

三、招聘应选择合适的招聘渠道53

四、招聘信息发布要讲技巧56

五、招聘评估要及时56

六、实施招聘工作团队负责制56

第四节 员工培训成本降低57

一、员工培训成本的构成57

二、进行科学合理的培训需求分析58

三、针对不同群体实施菜单式培训59

四、做好培训的转化工作59

五、合理设计培训协议防止员工流失60

六、培养内部兼职培训师61

第五节 留住人才以降低员工流失成本63

一、人员流失成本的表现64

二、物业公司人才流失的原因65

三、人才流失的防范对策66

第六节 人力资源成本控制精细化管理工具68

一、物业公司人力资源管理程序68

二、人力资源管理年度费用预算表72

三、人力资源管理费用预算执行表74

四、人力资源成本分析表75

五、年度招聘计划及费用预算表75

六、部门招聘成本预算表76

七、招聘成本登记表77

八、招聘工作成本分析表77

九、培训费用预算明细表79

十、各培训课程费用明细表79

十一、加班费明细表80

十二、员工离职成本核算表80

十三、员工异动分析表83

第三章 物业公司采购与仓储成本控制84

第一节 物业公司物品采购管理85

一、采购物资分类85

二、采购方式85

三、采购协议和合同管理86

四、建立供应商档案86

第二节 物品仓储管理86

一、库存物品的限额标准86

二、物品的验收87

三、物品的入仓程序88

四、仓库物品的存放管理89

五、仓库物品的清点90

六、仓库物品资料保管91

第三节 物业公司采购与仓储精细化管理工具91

一、物业公司物资采购管理程序91

二、仓库管理制度93

三、库房管理规定97

四、月物资采购计划表98

五、入库登记表99

六、仓库存货记录卡99

七、临时借用工具登记表99

八、员工领用工具记录表100

九、公用工具借用登记表100

十、物品领料单100

十一、供应商评审表101

十二、合格供应商一览表101

十三、合格物品供应商名录102

十四、采购物资验证单102

十五、物资领（借）用单102

十六、物资申购单103

十七、合同处理会签表103

第四章 物业公司设备维护成本控制104

第一节 物业管理设备维护服务105

一、设备维护服务对象的构成105

二、设备维护服务形式的构成105

三、设备维护服务成本的构成105

第二节 设备维护服务成本控制的方法106

一、控制能源成本的方法106

二、控制维修成本的方法106

三、控制设备维护人工成本的方法107

第三节 加强设备的维护保养108

一、熟悉设备的运行情况108

二、建立设备管理体系109

三、处理好应急维修与计划维修的关系109

四、制订设备维护计划110

五、设备维护保养计划的实施114

六、应急维修的管理115

第四节 设备维护保养精细化管理工具117

一、公共设施日常维修计划方案117

二、公共设施定期维护计划及实施方案118

三、房屋配套设施定期维修保养计划121

四、房屋配套设施日常保养计划122

五、物业公司公共设备（设施）维护保养考核办法124

六、工程部劳动工具管理规程128

七、报修服务管理规程129

八、设备保养计划表131

九、Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录131

十、Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录132

十一、Ⅲ级设备保养、检查记录132

十二、设备（机具）外委维修申请表133

十三、设备维修记录133

十四、维修值班记录表134

十五、报修单134

十六、工程维修工具清单135

十七、大型公用工具保养记录表135

第五章 物业公司管理标准化136

第一节 管理标准化与成本控制之间的关系137

一、管理标准化直接影响时间成本减少137

二、管理标准化间接影响人工成本降低137

三、管理标准化对材料费用的影响138

四、管理标准化对管理费用的影响138

第二节 物业管理标准化要领138

一、物业公司标准体系的组成138

二、物业公司标准化的对象139

三、实施标准化运作的关键环节140

四、物业管理标准化实施策略140

第三节 物业公司基础管理标准141

一、安全管理类基础管理标准142

二、环境管理类基础管理标准148

三、设备管理类基础管理标准157

四、客户服务类基础管理标准165

第六章 物业公司节能降耗171

第一节 物业公司节能降耗概述172

一、物业公司在建筑节能降耗中的重要性172

二、常见的节能降耗措施173

第二节 实施节能降耗管理和服务措施175

一、建立健全能源管理机构175

二、实行节能降耗目标管理176

三、组织节能降耗培训177

四、积极参与工程的前期规划设计178

五、制订并实施节能降耗计划和方案178

六、加大资金投入和加强技术力量178

七、推广节能技术和产品178

八、采取有效的设备保养和使用措施178

九、严格高效的管理制度180

十、从员工节能抓起181

十一、做好宣传教育以提高业主节能意识181

第三节 物业公司节能降耗精细化管理工具182

一、物业项目节能降耗管理规定182

二、物业公司开源节流方案184

三、物业管理处节能工作计划方案185

四、公共用水、用电统计表189

第七章 物业公司非核心业务外包190

第一节 为什么要引进业务外包191

一、什么是业务外包191

二、专业化服务的趋势191

三、物业管理业务外包的优势191

第二节 业务外包控制关键193

一、合理确定外包业务范围193

二、充分做好外包服务准备工作193

三、慎重选择承包服务商194

四、完善外包管理制度194

五、把好合同的草拟与签订关194

六、加强外包业务的日常管控195

七、注重与承包商的双赢关系195

第三节 承包商的评定与选择196

一、确定评定标准196

二、寻找潜在的承包商196

三、对承包商进行调查196

四、公正、客观地比较承包商197

五、确定合格承包商197

第四节 与承包商签订合同197

一、外包合同的形式197

二、外包合同谈判197

三、外包合同的起草与审核199

四、外包合同的签订200

第五节 非核心业务外包质量控制200

一、确立质量目标200

二、制订质量标准200

三、加强双方沟通200

四、开展质量检查205

五、处理质量问题206

第六节 物业公司外包服务精细化管理工具206

一、物业服务外包控制程序206

二、保洁外包作业指导书209

三、保洁外包人员现场服务质量监控操作规范210

四、绿化外包服务质量评审细则212

五、电梯维保外包质量监督办法214

六、设施设备运作与维护外包服务合同215

七、公共机电设备维修保养外包合同222

八、消防设备维护保养外包合同224

九、电梯日常维护保养外包合同226

十、小区弱电系统维护保养外包合同230

十一、中央空调设施维保外包合同232

十、××小区绿化养护外包合同233

十三、××大厦保洁外包合同236

十四、保安服务外包合同243

十五、外包商调查报告245

十六、承包商初审记录245

十七、承包商评审报告246

十八、合格承包商名单246

十九、外包项目服务问题改善通知书246

二十、服务质量评定和费用计算247