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第一篇 理论篇3

第一章 物业管理概论3

第一节 市场经济下的物业管理3

一 计划经济下我国物业管理的状况3

二 市场经济呼唤着现代化物业管理6

第二节 物业管理的基本概念11

一 物业11

二 物业管理17

第三节 物业管理模式29

一 模式的含义29

二 模式的类型29

第四节 物业管理公约31

一 公约的涵义和作用31

二 公约的内容32

三 公约中的基本关系33

四 阶段性及管理公约的演变36

五 实际操作中应该注意的问题37

六 管理公约范本38

第五节 物业管理公司51

一 概念51

二 目标和宗旨52

三 工作内容54

四 管理制度的制订56

五 与其他相关部门的关系76

第二章 物业管理的基础工作78

第一节 物业管理的早期介入78

一 早期介入的涵义与作用78

二 早期介入的工作内容与实施79

三 早期管理工作82

第二节 物业的验收与接管83

一 竣工验收83

二 接管验收89

第三节 楼宇入伙91

一 入伙的涵义91

二 入伙的程序与工作98

三 装修管理100

第四节 物业管理的招标与投标103

一 招标的必要性104

二 招标的类型、原则和程序105

三 投标和投标的策略107

四 投标书的拟写和经营管理测算109

第五节 物业档案资料管理110

一 物业档案资料的涵义和作用110

二 物业档案资料管理112

三 物业档案资料管理的内容114

第六节 物业管理的人才需求与培训117

一 物业管理现代化对人才的需求117

二 物业管理的人才素质118

第三章 物业管理的基本内容128

第一节 房屋维修管理128

一 概述128

二 房屋维修标准和房屋修缮工程分类130

三 房屋维修的技术管理141

第二节 房屋设备管理144

一 概述144

二 分类及其维修分类145

三 管理的方式及发展149

四 经常性保养150

五 给排水设备的维修151

六 供电设备的维修156

七 供暖设备的维修160

八 电梯设备的运行和维修164

第三节 物业的治安保卫与消防管理167

一 概述167

二 治安管理基本制度167

三 治安管理的内容170

四 消防管理171

第四节 物业区域的保洁管理175

一 概述175

二 保洁管理的范围和制度建设176

三 保洁管理的具体措施178

四 保洁管理机构设置及职责划分179

第五节 物业区域的环境保护180

一 概述180

二 物业环境的分类181

三 环境管理的任务与内容182

四 环境管理的措施184

第六节 物业区域的绿化管理188

一 概述188

二 绿化与绿化管理的意义与作用188

三 绿化管理的内容190

四 居住区绿地等级标准与管理规定194

第七节 物业区域的邮电通讯服务管理196

一 概述196

二 邮政服务196

三 电视设施管理197

四 电话通讯管理198

第八节 物业区域的车辆交通管理200

一 概述200

二 停车场（库）的建设201

三 公共交通管理202

四 车辆交通管理制度203

第四章 物业管理与ISO9002的实施205

第一节 ISO9000系列标准概述及实施意义205

一 概述205

二 实施ISO9000系列标准的意义207

第二节 ISO9002标准理解208

一 物业管理过程与ISO9002标准要素对照208

二 ISO9002标准理解210

第三节 物业管理行业ISO9002质量体系的内容229

一 总则229

二 ISO9002标准的要素内容229

第四节 实施ISO9002的主要过程234

一 可行性分析及总体计划234

二 组织机构236

三 体系诊断239

四 文件的编写242

五 培训248

六 试运行251

七 审核和认证256

第五节 ISO14000环境管理系列标准与物业管理257

一 ISO14000认证的必要性257

二 实现ISO14000国际认证的措施259

三 ISO14000认证的难题与对策260

附录 质量手册262

第五章 物业管理创新模式288

一 物业管理新理念288

二 酒店管理模式290

三 品牌资产模式293

四 目标模式296

五 “以人为本”模式301

六 规模经营模式303

七 “智能化”模式304

八 管理信息系统（MIS）模式307

九 PMIS模式312

十 IT型模式316

十一 市场化模式318

十二 中海物业模式320

附录 以服务为核心的运行实务321

第六章 物业管理公司的财务管理340

第一节 物业经营财务管理概述340

一 财务管理的含义340

二 财务管理的内容和任务341

第二节 物业公司财务管理的理论基础342

一 风险报酬原理342

二 市场有效性原理355

第三节 物业管理的资金来源359

一 资金筹措359

二 营业收入366

三 管理费的核算368

第四节 物业管理的资金运行376

一 资金运行的原则376

二 维修基金管理379

三 管理服务费用的收缴方法380

四 重要成本费用项目的管理381

第五节 物业管理会计报表及其编制395

一 会计报表概述395

二 财务报表编制与分析398

第六节 物业管理的财务分析405

一 财务分析的意义、原则和种类405

二 横向财务分析408

三 纵向财务分析与综合分析415

第二篇 创新篇421

第七章 住宅小区物业管理创新模式421

第一节 住宅小区概述421

一 小区的含义421

二 小区的特点422

第二节 住宅小区物业管理的目标和要求424

一 小区管理概述424

二 我国当前小区管理存在的问题426

三 小区管理的特性427

四 小区管理的目标与要求428

第三节 住宅小区管理的内容及原则430

一 小区管理的内容430

二 小区管理的原则434

第四节 住宅小区的文明建设435

一 小区文明建设的重要性435

二 抓好小区文明建设的方法436

第五节 住宅小区物业管理创新模式与实例点评437

一 国家康居示范工程实施大纲437

二 住宅小区模糊综合评判方法440

三 景观价值模式及实例点评451

四 城市文明小区形象管理模式及实例点评466

五 全方位参与模式及实例点评484

六 “理想”概念模式及实例点评509

七 “超前”概念模式及实例点评520

八 “精品”概念模式及实例点评530

九 “未来”概念模式及实例点评546

十 后小康居住模式及实例点评557

十一 人文环境模式及实例点评570

十二 以旧换新模式及实例点评583

十三 自然生态模式及实例点评591

十四 以人为本模式及实例评点610

十五 居住组团模式及实例点评617

十六 数字家园模式及实例点评621

十七 宾馆模式及实例点评630

十八 旧居住区改造模式及实例点评640

十九 21世纪居住模式及实例点评650

附录一 日本居住小区692

附录二 国外居住小区694

第八章 商务楼宇物业管理创新模式703

第一节 商务楼宇概述703

一 高层楼宇703

二 现代办公楼（写字楼）的性质与特征706

三 商场物业的性质与特点707

四 饭店（酒店）物业的特性709

五 花园住宅（别墅）、公寓的涵义、特点714

第二节 商务楼宇的物业管理718

一 高层楼宇的管理内容和要求718

二 商务写字楼科学管理模式726

三 现代商场物业管理734

四 饭店（酒店）物业经营管理742

五 公寓、别墅的管理与服务754

第三节 商务楼宇物业管理创新模式758

一 商务楼宇物业管理创新理念758

二 高层楼宇创新模式及实例点评781

三 写字楼创新模式及实例点评789

四 饭店（宾馆）物业管理创新模式817

五 公寓、写字楼物业管理创新模式及实例点评843

第四节 国际传媒业的物业管理851

一 国际传媒业概述851

二 国际传媒业办公大楼管理853

三 国际传媒业不动产保险惯例860

（中卷）863

第九章 国外优秀物业管理模式863

第一节 香港地区物业管理模式863

一 香港物业管理概述863

二 香港的楼宇管理和维修873

三 香港人力资源管理883

附录 香港物业管理工作样本890

第二节 新加坡的物业管理910

一 新加坡的住宅区910

二 新加坡的住宅区管理和管理机构915

第三节 法国的物业管理922

第四节 美国的物业管理924

一 美国的住宅建设924

二 美国的物业管理928

三 公寓租赁933

四 购物中心租赁937

第三篇 智能篇945

第十章 智能大厦物业管理概论945

第一节 智能大厦概述945

一 定义和范畴945

二 诞生背景946

三 发展历程946

四 对社会的影响947

五 现状与发展趋势948

第二节 智能大厦构成及其特征950

一 特征剖析950

二 系统的构成特点955

第十一章 智能大厦自动化系统物业管理964

第一节 智能大厦自动化系统管理概述964

一 自动化系统964

二 自动控制基础969

三 自动化系统的功能973

四 自动化系统的组成978

五 自动化系统的结构及网络981

六 物业管理监控总表985

七 智能化综合布线系统管理988

第二节 智能大厦自动化系统管理规划1013

第三节 智能大厦自控系统管理模式1017

一 BAS-V2000管理系统模式1017

二 兰吉尔驷法S600管理系统模式1021

三 BAS-K3000楼宇自动化系统1023

四 LONWORKS管理系统模式1028

五 IBAS管理系统模式1035

第四节 实例点评——哈尔滨报业大厦自控管理系统集成1038

第五节 热点问题探讨——现代超大型商城BA系统设计的若干问题分析1042

第十二章 智能大厦电气系统物业管理1047

第一节 智能大厦电气系统的智能规划1047

一 电气系统基本管理要求1047

二 电气系统附加管理要求1064

三 备用电源1064

四 计算机房工程1065

第二节 智能大厦电气系统物业管理模式1078

一 空调系统管理模式1078

二 电梯系统管理模式1095

三 照明系统管理模式1100

第三节 实例点评——山西日报社新闻采编大楼的供配电系统1101

第四节 热点动态——国际电气系统节能发展综述1105

一 高层建筑耗能概况1105

二 热舒适度概念及建筑物通风国际标准和节能1105

三 能量使用监控1107

四 HVAC（热、通风、空调控制）的节能设计1109

五 照明系统的节能设计1110

第十三章 智能大厦办公自动化系统物业管理1112

第一节 智能大厦办公自动化系统的规划1112

一 办公自动化系统概述1112

二 办公自动化系统规划1127

第二节 智能大厦办公自动化系统物业管理模式1131

一 行政管理办公系统模式1131

二 宾馆式管理办公系统模式1134

三 商业经营管理系统模式1136

四 标准时钟作息管理系统模式1137

五 远程会议系统模式1149

第三节 实例点评——深房广场OAS系统设计与分析1156

一 深房广场OAS的概述及其组成1157

二 深房广场计算机网络的设计1158

三 深房广场OAS的软件设计1159

第十四章 智能大厦安防系统物业管理1163

第一节 智能大厦安防系统规划1163

一 概述1163

二 集成化安防管理系统规划1165

第二节 智能大厦安防系统管理模式1169

一 防盗报警系统管理模式1169

二 出入口控制系统管理模式1172

三 消防系统管理模式1186

四 停车场管理系统模式1212

第三节 实例点评——美国纽约世界贸易中心的安全防范系统1220

第十五章 智能大厦通信自动化系统物业管理1225

第一节 智能大厦通信自动化系统规划1225

第二节 智能大厦通信自动化系统管理模式1227

一 语音通讯模式1227

二 卫星通信模式1228

三 图文通信模式1229

四 数据通信模式1230

五 新型通信系统管理模式1231

六 公共广播系统管理模式1236

第三节 实例点评——广东国际大厦通信系统1237

第十六章 智能大厦智能化系统集成的物业管理1239

第一节 智能大厦智能化系统集成概述1239

一 智能化系统集成方法介绍1239

二 集成功能介绍1241

三 管理系统集成的发展趋势1247

第二节 智能大厦智能化系统实施技术1249

一 智能化系统实施技术1249

二 智能化集成系统效益评估1259

第三节 实例点评1260

一 PRC总部大厦的设计1260

二 某大厦智能化系统的设计与实施1266

三 深圳特区报业大厦智能化工程1271

第十七章 智能大厦的系统规划与设计1282

第一节 智能大厦的系统规划概述1282

一 系统规划的作用和意义1282

二 系统规划的核心1284

三 系统规划方法1287

第二节 智能大厦“5A”系统的智能规划管理模式1290

一 OA系统的智能规划管理模式1290

二 BA系统的智能规划管理模式1293

三 CA系统的智能规划管理模式1294

四 SA系统的智能规划管理模式1295

五 OA与BA系统的综合管理模式1300

第三节 实例点评1301

一 高校智能化教学楼设计1301

二 常州国际金融大厦设计1306

三 民用机场候机楼设计1313

四 智慧广场智能化系统设计1318

第十八章 智能化小区概论1325

第一节 智能化小区概念1325

一 概念的演变1325

二 功能特征1326

第二节 智能化小区的发展概况1327

一 国内发展概况1327

二 国外发展概况1329

第三节 智能化小区的系统构成1332

一 系统的设计原则1332

二 小区系统及技术概要1333

三 小区基本功能介绍1335

第四节 智能化小区分级标准1345

第五节 住宅小区智能系统规划1350

一 智能系统规划要点1350

二 智能系统规划设计要点1352

第六节 智能化小区的功能目标管理模式1353

一 物业管理功能目标1353

二 综合信息服务与接入网功能目标1355

第十九章 智能化小区物业管理1358

第一节 智能化小区管理系统的规划1358

一 物业管理系统的主流技术1361

二 物业管理系统软件设计1367

三 实例应用——杭州侨新公司JOINHOME2000智能化小区管理系统软件1374

第二节 智能化小区物业管理模式1386

一 自动控制系统管理模式1386

二 “一卡通”管理模式1396

三 控制系统电力线管理模式1401

四 IHC2000智慧型电控系统模式1403

五 CATV多功能服务系统管理模式1407

六 Intranet服务管理系统管理模式1419

第三节 实例点评1424

一 BCIT的智能校园1424

二 欧洲（英国）智能型住宅1428

三 东兰兴城小区1433

四 上海浦江茗园1434

五 上海文化花园1438

六 青岛东方花园1442

七 成都锦城苑1445

八 深圳香榭里花园1447

九 北京西璐园小区1450

十 岳阳金湖住宅小区1451

十一 深圳梅林三村1454

第四节 热点动态与存在问题1456

一 数字化人居——21世纪住宅开发主流1456

二 网络化家庭1458

三 未来建筑展望1460

四 未来高科技住宅1463

五 特殊住宅集萃1464

六 智能化小区建设中存在的若干问题1465

第二十章 智能化小区安防系统物业管理1471

第一节 智能化小区安防系统规划1475

一 安全对讲系统1475

二 防盗报警系统1477

三 防火系统1480

四 防煤气泄漏系统1480

五 系统联动控制报警1481

六 应用举例1481

第二节 智能化小区安防系统物业管理模式1482

一 门禁系统管理模式1482

二 防盗报警系统管理模式1498

三 巡更系统管理模式1503

四 闭路电视监控系统管理模式1504

五 停车场系统管理模式1516

六 火灾报警及消防联动系统管理模式1520

第三节 实例点评——上海古北新区安防系统模式1525

一 SGSS系统方案简介1525

二 SGSS系统有效运作的关键环节1526

三 SGSS系统人技结合的有益探索1527

四 SGSS系统实效1527

第二十一章 智能化小区通讯系统物业管理1528

第一节 智能化小区通讯系统物业管理规划1528

一 智能化小区的通信网络功能1529

二 某种智能化小区通信网络系统简介1531

第二节 智能化小区通讯系统物业管理模式1534

一 通讯接入网模式1534

二 ADSL技术模式1537

三 VOD技术模式1549

第三节 实例点评——杭州新金都城市花园有线电视网络及VOD视频点播系统1555

一 概述1555

二 系统原理1556

三 系统主要功能1558

四 系统施工方案介绍1561

五 与其它方案比较1562

六 系统实施步骤1564

七 系统增值方案1567

第二十二章 智能化小区家庭智能化系统管理1568

第一节 家庭智能化系统管理规划1568

第二节 家庭智能化物业管理模式1574

一 三气远程抄收物业管理模式1574

二 应用实例1578

三 LonWorks技术在自动抄表系统中的应用1582

第三节 实例点评——焦作市金山花园1585

一 概述1585

二 DDSH98多用户组合智能电度表1586

第四节 智能化小区管理问题探讨1593

一 智能化住宅建设有待完善的几个方面1593

二 智能化住宅工程实施的几个思考1594

第二十三章 智能化小区综合布线系统物业管理1600

第一节 智能化小区综合布线系统的规划1600

一 智能化小区的布线系统1600

二 综合布线系统的规划1601

第二节 智能化小区综合布线系统管理模式1612

一 综合布线的防护标准1613

二 综合布线系统的防护措施1615

三 智能小区布线方案1617

第三节 实例点评1621

一 智能家居布线系统解决方案1621

二 RUN智能化小区布线系统工程模式1624

第四节 热点技术探讨1627

一 千兆位以太网技术1627

二 千兆网的护卫者GIGAMO1631

第二十四章 智能化小区电气系统物业管理1634

第一节 智能化小区电气系统的规划1634

第二节 智能化小区电气系统管理模式1635

一 交配电系统管理模式1635

二 空调系统管理模式1636

三 照明系统管理模式1645

第三节 实例点评——苏州伊莎中心电气系统工程1647

第二十五章 智能化小区整体方案和工程优化1650

第一节 智能化小区的技术评价1650

一 普及型1650

二 先进型1651

三 领先型1651

第二节 整体方案优化原则1652

一 功能需求限额原则1652

二 可操作性原则1652

三 匹配原则1653

四 可靠性原则1653

五 经济性原则1654

六 可持续发展原则1654

第三节 系统优化设计1655

第四节 实例点评——昆明楚祥苑小区智能化系统设计方案1656

一 概述1656

二 楚祥苑小区智能化系统1658

（下卷）1695

第四篇 法规篇1695

第二十六章 物业管理法规文件汇编1695

一 中华人民共和国城市房地产管理法1695

二 中华人民共和国治安管理处罚条例1705

三 城市房地产开发经营管理条例1713

四 城市房地产中介服务管理规定1719

五 全国城市文明住宅小区标准（试行）1724

六 全国城市文明住宅小区达标考评实施细则1726

七 物业管理企业财务管理规定1729

八 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法1733

九 物业管理企业资质管理试行办法1736

十 城市房屋修缮管理规定1739

十一 城市住宅小区竣工综合验收管理办法1744

十二 城市新建住宅小区管理办法1746

十三 公有住宅售后维修养护管理暂行办法1749

十四 城市公有房屋管理规定1751

十五 城市危险房屋管理规定1757

十六 商品住宅性能认定管理办法（试行）1761

十七 商品住宅性能认定工作规程（试行）1766

十八 商品住宅性能认定委员会章程1769

十九 商品住宅性能评审委员会章程1772

二十 建筑节能试点示范工程（小区）工作要点1774

二十一 全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲1777

二十二 全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则（试行稿）1780

二十三 国家2000年小康住宅示范小区综合成果验收量化指标体系1794

二十四 2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则1833

二十五 2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则修改说明1845

二十六 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1847

二十七 河北省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法1851

二十八 北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）1855

二十九 北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）1863

三十 北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）1865

三十一 深圳经济特区住宅区物业管理条例1868

三十二 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则1879

三十三 深圳市业主管理委员会规则（试行）1890

三十四 深圳市屋顶美化绿化实施办法1898

三十五 深圳市物业管理服务收费指导标准的通知1902

三十六 深圳经济特区物业管理行业管理办法1933

三十七 深圳市物业管理考核评比标准（住宅区、住宅组团）1942

三十八 深圳市建筑智能化系统等级评定办法1968

三十九 深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定1988

四十 广东省物业管理条例1996

四十一 广州市物业管理公司资质管理暂行办法2004

四十二 广州市住宅小区竣工综合验收管理办法2008

四十三 上海市公有住宅售后管理暂行办法2012

四十四 上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法2022

四十五 重庆市物业管理办法2027

四十六 重庆市建筑智能化系统工程建设管理规定2035

四十七 苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法2038

四十八 江苏省建筑智能化系统工程设计管理暂行规定2044

四十九 江苏省建筑智能化系统工程设计资质分级标准（试行）2050

五十 山东省城市住宅小区物业管理办法2054

五十一 黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法2059

五十二 厦门市居住小区物业管理规定2066

附录2075

一 前期物业管理服务协议（示范文本）2075

二 物业管理委托合同（示范文本）2082

三 房屋买卖合同文本2091

四 房屋租赁合同文本2093

五 委托管理合同书（标准文本书）2096

六 入伙手续文件范本2101

七 房地产租赁契约2108

八 房地产租赁申请审批表2111

九 房屋租赁许可证2113

十 全国住宅小区智能化技术示范工程申报表2114

十一 住宅智能化系统示范小区规划设计方案申报材料、图纸的统一要求（试行稿）2121

十二 商品住宅性能认定申请表2124

十三 商品住宅性能评定方法和指标体系2128

十四 住宅设计规范（GB50096—1999）2268

十五 物业管理信函样本汇编2284

十六 物业管理表格文本汇编2320